Nie dam zarobić krwiopijcom, czyli 5 powodów, dla których jednak warto zatrudnić agenta.

Nie dam zarobić krwiopijcom?

 

Pięć powodów, dla których jednak warto skorzystać z usług agencji nieruchomości.

 

Czy biuro nieruchomości to przeżytek? Czy w dobie internetu każdy jest w stanie sam poradzić sobie z kupnem i sprzedażą domu albo wynajmem mieszkania? Oczywiście, że tak.

Dokładnie tak samo jak każdy jest w stanie poradzić sobie z naprawą własnego samochodu. To naprawdę nic trudnego. Weźmy na przykład banalną awarię rozrusznika. Nie kręci, nie odpala, padło, nie działa. No cóż, wystarczy odrobina wiedzy ogólnej, takiej, która pozwoli na znalezienie w internecie szczegółowych informacji i przetworzenie ich na czynności manualne zmierzające do własnoręcznego zdiagnozowania problemu, chęć do pracy, zestaw odpowiednich narzędzi i dobra pasta do mycia rąk. Gwarantuję wam, że przy odrobinie samozaparcia każdy z was jest w stanie nie tylko samodzielnie naprawić rozrusznik w swoim samochodzie, ale nawet sprawić, że samochód ów nigdy więcej rozrusznika nie będzie potrzebował. W modelach z manualną skrzynią biegów wystarczy pamiętać, aby samochód zawsze stawiać na odpowiedniej górce, najlepiej przodem w kierunku zjazdu. W autach wyposażonych w skrzynię automatyczną wystarczy podpiąć dyszel i dobrego pociągowego konia. Sprawa załatwiona.

W Ameryce Północnej, z której radośnie czerpiemy kulturowe wzorce, ponad 95% transakcji na rynku nieruchomości wykonywanych jest za pośrednictwem biur nieruchomości. Malkontenci powiedzą, że to zapewne dlatego, iż 14% mieszkańców Stanów to analfabeci, a 36% Amerykanów to osoby otyłe. Niektóre z nich na tyle, że muszą używać dźwigu, aby wydostać się z własnego mieszkania. W takiej sytuacji skorzystanie z pośrednika wydaje się bardzo zasadne. Ciągle jednak zostaje nam znakomita większość świetnie wykształconych, obytych w świecie, innowacyjnych, bogatych w wiedzę, gotówkę i doświadczenie Amerykanów. Oni również korzystają z usług swoich zaufanych agentów z biura nieruchomości. Nie czynią tego bez powodu.

 

1.      Szacowanie wartości nieruchomości

 

Jakiś czas temu na jednym z wiodących portali zauważyłem kilka ogłoszeń, które wzbudziły moje podejrzenia. Koszmarnie wykonane zdjęcia, opisy utrzymane w lekkim, mało profesjonalnym tonie, świetne lokalizacje, ale nierealnie wysokie ceny i fałszywe numery telefonów. W jednym przypadku odezwała się pizzeria, w innym szewc, a w kolejnym, zostałem poproszony o natychmiastowe odpier… się pod groźbą nagłej śmierci. Szybko zdałem sobie sprawę, że autor tych ogłoszeń stosował zabieg, który nazywamy fałszywą flagą, mający na celu sztuczne wywindowanie cen ofertowych w danej lokalizacji. Doświadczony pośrednik wyłapie taką regułę, ale przeciętny Kowalski, starający się sprzedać nieruchomość, ustalając jej cenę na podstawie takich ogłoszeń, sprawi, że jego ogłoszenie będzie wisiało na portalach tak długo, aż w końcu zapomni, po co je tam umieścił. Rozsądniej jest zatem urealnić cenę i dostosować ją do obecnej sytuacji na rynku. Agencje nieruchomości dysponują narzędziami i wiedzą, na podstawie których są w stanie określić najwyższą możliwą cenę sprzedaży, opierając się na danych transakcyjnych oraz na gruntownym badaniu indywidualnego charakteru oferowanej nieruchomości.

 

2.      Dostępność nieruchomości

 

Najlepsze oferty na rynku są jak pachnące, soczyste wędliny produkowane przez ciocię Zosię w wędzarni na tyłach domu. Nie kupisz ich w sklepie i szkoda czasu na szukanie ich w serwisach ogłoszeniowych. Pośrednicy mają swoje sposoby. Wymieniają się informacjami o ofertach, które nigdy, z różnych powodów nie trafią do ogłoszeń. Często zdarza się, że najatrakcyjniejsze nieruchomości rozchodzą się w obrocie wewnętrznym”. Klient, który na własną rękę, poszukuje okazji, penetrując portale internetowe, zwykle odnajduje jedynie rozczarowanie, a po jakimś czasie dopada go również zniechęcenie, co może prowadzić do błędnej, nie do końca przemyślanej decyzji.

 

3.      Kwestie prawne

 

Kto raz próbował zorientować się w zawiłościach polskich przepisów prawnych, dobrze wie, że łatwiej przebrnąć przez hebrajską wersję Biblii, posługując się językiem Braille’a. Powód jest prosty: orzecznictwo. Część przepisów jest pisana tak, aby same w sobie nie miały żadnego sensu, a pole do ich interpretacji jest tak szerokie, że można porównać je do fatamorgany: niby jest, ale tak właściwie to chyba nie ma. Zależy, kto spogląda. Przykładowo, w orzecznictwie podkreśla się, że dla oceny charakteru aktywności podatnika nie ma znaczenia jego subiektywne przekonanie, brak formalnej rejestracji firmy – ale obiektywne fakty. W jednym z najnowszych orzeczeń Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że wynajem kilku mieszkań i planowane nabycie kolejnych w celach wynajmu oraz skorzystanie z profesjonalnej obsługi w zarządzaniu procesem najmu to już firma (wyrok z 5 stycznia 2019 r., sygn. II FSK 14/17).

Jak widać, może się zdarzyć, że całkiem niechcący staniesz się właścicielem firmy. Warto się nad tym zastanowić. Elementem pracy profesjonalnego pośrednika jest badanie i aktualizacja wiedzy dotyczącej aspektów prawnych obrotu nieruchomościami.

 

4.      Kwestie formalne

 

Poprowadzenie transakcji sprzedaży nieruchomości od strony formalnej nie jest trudne dla osób mających z tym do czynienia na co dzień. Lista niezbędnych dokumentów wydaje się jedynie listą niezbędnych dokumentów, które przecież gdzieś tam leżą i wystarczy po nie sięgnąć lub poprosić o ich wystawienie, ale bywają na takiej liście pozycje, które mogą spowodować uniesienie brwi w geście zdziwienia lub nawet atak niekontrolowanego kaszlu prowadzący do zadławienia, jeśli akurat spożywacie poranną kanapkę. Sprzedajecie dom z basenem? Zapytajcie najpierw waszego starosty, albowiem to on, zgodnie z art. 217 ust. 13 prawa wodnego, ma prawo pierwokupu waszej nieruchomości. Nigdy również nie macie pewności, czy w waszym ogródku starostwo nie planuje urządzić lasu, więc niektórzy notariusze mogą od was zażądać zaświadczenia potwierdzającego, że nieruchomość jest lub nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu oraz że jest lub nie jest objęta decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej. Można się pogubić.

 

5.      Negocjacje

 

Rzeczą naturalną przy transakcjach związanych z nieruchomościami są emocje. W grę wchodzą duże pieniądze, często majątek całego życia. Mowa tu także o bardzo osobistych kwestiach, które często nie mają nic wspólnego z właściwym przedmiotem transakcji. Słyszałem historię o długotrwałych, nieudanych negocjacjach sprzedaży domu, którego właściciel zażądał od potencjalnego nabywcy, aby ten trzy razy w tygodniu karmił okoliczne koty. Doszły mnie również słuchy o przypadku odstąpienia od podpisania aktu notarialnego przez stronę kupującą. Szanowna małżonka pana sprzedającego przybyła do notariusza obleczona w przepiękne futro z norek, czym spowodowała odruch wymiotny u szanownej małżonki pana kupującego, która okazała się czołową aktywistką Stowarzyszenia Otwarte Klatki.

Rolą pośrednika jest takie przeprowadzenie transakcji, aby obie strony wyszły z niej zadowolone. Bardzo często mamy do czynienia z tygodniami lub miesiącami mediacji. Poznajemy naszych klientów, dzięki czemu jesteśmy w stanie uniknąć pewnych niezręcznych sytuacji. Niezbędny jest dystans, wysoka kultura, ale czasami również jasne i ostre postawienie sprawy mające na celu skorygowanie postawy strony sprzedającej lub kupującej, której irracjonalne podejście zmierza prosto do rozłożenia całej transakcji na łopatki. Oczywiście równie istotna jest kwestia negocjacji cenowych. Mało kto potrafi zachować odpowiednio zimną krew w obliczu sytuacji, w której strona kupująca proponuje obniżkę ceny o kwotę wystarczającą na pokrycie kosztów rocznego pobytu czteroosobowej rodziny na Bahamach, a strona sprzedająca upiera się, że sztucznie zawyżona o 30% cena jest najlepszą ofertą dostępną na rynku. Dobry pośrednik znajdzie kompromis i dotrze do punktu, w którym strony osiągną porozumienie.

 

Oczywiście powodów, dla których usługa pośrednika jest w prowadzeniu transakcji obrotu nieruchomością niemal niezbędna, istnieje więcej, na tyle dużo, że wrócę do tematu kolejnym razem.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *