KRS, czyli Flip bez Flapa

KRS, czyli flip bez Flapa

 

Niemal 100 lat temu świat po raz pierwszy ujrzał Flipa i Flapa. Ci niezdarni bohaterowie amerykańskiej slapstickowej komedii rozśmieszali mnie do łez w czasach, gdy za oknami naszych skromnie umeblowanych, ciasnych mieszkań panował siermiężny zaduch komunistycznej stęchlizny. Pamiętam bardzo wyraźnie, jak w niedzielne popołudnia siedziałem, niczym przyspawany, wpatrując się w ekran telewizora marki Rubin, który był tak wielki i ciężki, że dwóch rosłych facetów zażądało skrzynki piwa za wniesienie go na czwarte piętro. Flip rządził niepodzielnie.

Jakieś eony później, gdy już zajmowałem się kupowaniem, remontowaniem i sprzedawaniem mieszkań, czyli KRS-ami, flip dopadł mnie ponownie. Tym razem już bez Flapa, ale za to ze zdwojoną siłą. Wyskakiwał z YouTube, zanim jeszcze zdążyłem pomyśleć o uruchomieniu komputera, atakował z gazet, krzycząc z witryn kiosków, przewijał się w rozmowach, stał się niemal celebrytą, pożądanym i poszukiwanym przedmiotem zaawansowanych szkoleń, za które fani flipa skłonni byli zapłacić krocie. O co w tym wszystkim chodzi? Dlaczego flip takim przebojem wdarł się ponownie pod polskie strzechy? O tym za chwilę.

Przyjrzyjmy się najpierw możliwościom, które daje nam rynek nieruchomości. Jeszcze jakiś czas temu powiedziałbym, że najciekawszą opcją inwestycyjną jest zakup gruntów rolnych w celu odrolnienia i dalszej odsprzedaży. Miałbym oczywiście rację, jako że wzrosty cen na tym rynku po przystąpieniu Polski do struktur Unii Europejskiej były pewne i znaczące. Jednak 2016 rok przyniósł nam bolesnego pstryczka w nos za sprawą przepisów, które w praktyce uniemożliwiają lub bardzo utrudniają obrót ziemią o areale powyżej 3 tys. m2. Działki takie może nabywać właściwie tylko rolnik indywidualny, co oczywiście sprawiło, że część inwestorów natychmiast została rolnikami bardzo indywidualnymi, a miejsce ich czarnych limuzyn zajęły glebogryzarki.

Zejdźmy na ziemię. Większość z nas nie ma pojęcia, jak działa glebogryzarka, a takie czynności jak młócenie czy koszenie kojarzą nam się raczej z piłkarskimi stadionami.

Pozostają nam trzy opcje:

·         zakup mieszkań na rynku pierwotnym lub wtórnym w celu dalszego ich wynajmowania,

·         zakup apartamentów wakacyjnych w miejscowościach o dużym potencjale turystycznym wraz z zestawem niezbędnych modlitw o pogodę,

·         wspomniane wcześniej flipy.

Termin flip” został przywleczony zza oceanu na tylnym siedzeniu półciężarówki wchodzącej w skład mienia przesiedleńczego Johna Nowaka. Niczym wyzwoleńcza, jankeska armia wdarł się do naszego słownika, zaprowadzając amerykańską demokrację. Będę więc przezornie używał skrótu KRS.

Cały proces zamyka się w kilku podstawowych krokach, a jego filozofia skupia się na jak najtańszym zakupie nieruchomości, podwyższeniu jej wartości oraz dalszej odsprzedaży z zyskiem. Nie będę się koncentrował na cyfrach, zyskowności, excelowych formułach pozwalających nam obliczyć rentowność takiej inwestycji. Każdy przypadek jest inny i tak jak podobno nie istnieją dwie takie same pary ludzkich uszu, na pewno nie istnieją dwa takie same przypadki KRS-u.

 

1.      Poszukiwanie okazji

Z poszukiwaniem prawdziwej okazji w internecie jest dokładnie tak, jak z wybieraniem przyszłej małżonki za pośrednictwem portalu randkowego. Możesz być niemal pewien, że to, co widzisz w ogłoszeniach, nie jest tym, co chciałbyś kupić, a już na pewno się z tym żenić. W modelu KRS nie zakładamy oczywiście żadnej formy związku z nieruchomością, więc tu pojawia się pierwsza szansa, którą warto wykorzystać.

Poszukiwanie właściwej nieruchomości to żmudna, codzienna, pełnoetatowa praca, którą należy wykonać solidnie i spokojnie, a jednocześnie szybko i z dużą pewnością w kwestiach podejmowanych decyzji. Analiza setek ogłoszeń, dziesiątki spotkań, proces równoległych negocjacji na wielu nieruchomościach – to wszystko potrafi spędzić sen z powiek i przyprawić o zaawansowane formy poznawczego dysonansu. Świetnie, jeśli znasz kogoś z branży nieruchomości. Kogoś, komu możesz zaufać, kto dobrze rozpozna twoje potrzeby i w twoim imieniu zajmie się procesem poszukiwania. To duże ułatwienie i nieoceniona pomoc. Temu tematowi poświęcę osobny artykuł, zasługuje on bowiem na szersze omówienie.

 

2.      Remont

Naładowani pozytywną energią, pełni szczęścia po udanej transakcji zakupu, otoczeni szczelną barierą własnej fantastyczności rozpoczynamy kolejny etap: remont. Wydawać by się mogło, że wszystko idzie jak po maśle. Kupiliśmy świetnie zlokalizowaną nieruchomość, wynegocjowaliśmy genialną cenę, pośrednik nieruchomości okazał się bardzo pomocny, nie zapłaciliśmy wcale tak dużo za jego usługi, a tabela symulacyjna mówi nam, że zarobimy na podróż dookoła świata. Co zatem może pójść źle? Wszystko. Wszystko może pójść źle na etapie remontu. Początkującym inwestorom szczerze odradzam samodzielne podejmowanie działań dotyczących technicznych aspektów remontu, odradzam samodzielne negocjacje z ekipami budowlanymi, jak również samodzielną weryfikację postępów prac w zakresie ich zgodności ze sztuką budowlaną. Budowlanka i wykończeniówka to nie są piaskownice dla małych chłopców. To bagna, które potrafią zwodzić, wciągnąć i wypluć ogryzione przez krokodyle kości początkującego inwestora. Wiem to z autopsji. Wiem to bardzo dobrze. Jeśli nie macie doświadczenia, niezbędnej wiedzy i sprawdzonej ekipy remontowej, sięgnijcie głębiej do kieszeni i wynajmijcie kogoś, kto będzie stanowił nadzór nad prawidłowym przebiegiem prac, nad ich terminowością i jakością. Nie idźcie na żadne kompromisy w kwestiach jakości. Oszczędzanie na drobiazgach kończy się naprawianiem poważnych usterek. Możecie pomyśleć sobie: „Okay, to nie mój problem, w końcu sprzedaję tę nieruchomość”. Pamiętajcie jednak, że istnieją metody ma wyegzekwowanie od was należności za naprawy wad ukrytych, jeśli takowe się pojawią. O utracie dobrego imienia nie wspomnę.

Planując remont, warto zastanowić się nad jedną z podstawowych kwestii, niby oczywistą, ale jak się okazuje w praktyce, nie dla każdego – nad określeniem grupy docelowej. Warto porozmyślać dłuższą chwilę nad tym, kto w teorii będzie potencjalnym, końcowym nabywcą naszej nieruchomości. Czy będzie to inwestor szukający świetnej lokalizacji pod najem, czy też rodzina z dziećmi, która zechce na najbliższe 30 lat związać się z mieszkaniem za pośrednictwem świętego węzła hipotecznego kredytu. W każdym przypadku decyzje, które podejmiemy, mogą być inne. Dotyczy to zarówno aranżacji przestrzeni mieszkalnej, jak i wyposażenia, które przekażemy w pakiecie z nieruchomością. Ma to oczywisty wpływ na koszty, które poniesiemy na etapie remontu.

 

3.      Sprzedaż

O dobrych sprzedawcach mówi się czasami, że mają takie gadane, że własną matkę by sprzedali. No dobrze, wszystko super, tylko czy naprawdę chcielibyście kupić cokolwiek od gościa, który właśnie sprzedał własną matkę? Mam wątpliwości. Sprzedaż nieruchomości to proces wymagający więcej finezji niż sprzedaż ziemniaków i mniej finezji niż sprzedaż świeżo zakupionych w należącym do Turków niemieckim autohandlu 10-letnich bmw, które legitymują się przebiegiem niższym niż magiczne dla większości Polaków 150 tys. km. Kto raz kupił taki samochód, dobrze wie, o czym mówię. Nieruchomości są lepiej weryfikowalne, nie zepsują się nam na środku skrzyżowania, nikt ich nam nie zwinie z garażu w środku nocy, a jedynym ruchomym elementem w nieruchomości jest jej cena. I do ceny właśnie chciałbym nawiązać. Aby KRS okazał się skuteczny, musi być przeprowadzony sprawnie. Pamiętamy, że pieniądz martwy to pieniądz zły. Jeśli więc nie mamy doświadczenia w obrocie nieruchomościami, swoją wiedzę dotyczącą wycen czerpiemy z ogłoszeń, a flipowania uczyliśmy się na Facebooku, lepiej zatrudnijmy pośrednika. Najlepiej tego, z którym naszą nieruchomość kupowaliśmy. Dostaniemy zaangażowanie, profesjonalnie przygotowaną ofertę, wsparcie na każdym etapie transakcji i coś, czego zwykle nie doceniamy: dystans. Tak jak chirurg nie powinien operować własnej żony, również właściciel nie powinien sprzedawać własnej nieruchomości. Nie mam tu absolutnie na myśli braku wiedzy, umiejętności czy zaangażowania, lecz proces negocjacyjny, w którym nie powinny ujawniać się zbędne emocje. Wyobraźcie sobie wyżej wymienionego chirurga, który na skutek drobnego błędu w sztuce powoduje wykrwawianie się pacjentki. Czy będzie w stanie wyłączyć emocje i skupić się na ratowaniu? Czy może emocje spowodują falę kolejnych drobnych błędów, które w efekcie zaprowadzą jego biedną żonę na łono Abrahama. Może być różnie.

W procesie KRS niezwykle ważne jest osiąganie wyznaczonych celów na każdym etapie działań. Tylko w ten sposób możemy osiągnąć satysfakcję finansową. Właściwe określenie ceny sprzedaży oraz uzyskanie tej ceny od kupującego nie jest wcale takie łatwe. Na tym etapie wsparcie profesjonalisty może okazać się równie ważne jak na pozostałych.

W kolejnym artykule zajmiemy się pozostałymi modelami inwestycyjnymi, czyli: wynajmem długoterminowym, wynajmem krótkoterminowym oraz modelem mieszanym, który sprawnie łączy te dwie formy. Zastanowimy się, kto bardziej niszczy mieszkanie: student, rodzina z dwójką dzieci czy turysta, jak również odpowiemy na pytanie: dlaczego obsługę najmu lepiej powierzyć agencji?

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *